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Direito do Consumidor: atraso na entrega e vícios de imóveis

Atraso na entrega de imóvel (Lei 13.786; Temas 970, 971 e 1.099 STJ), corretagem (Temas 938 e 1.173 STJ), prescrição e vícios construtivos (CDC, CC 618, Lei 4.591).

7 temas nesta skill

01
Entrega de Imóvel em Atraso (Lei 13.786 + Súms. STJ)
Demora na entrega de imóvel regida pela Lei 13.786/2018 e pela jurisprudência do STJ: é admitida cláusula de tolerância de até 180 dias. Se a construtora descumprir o prazo, o adquirente escolhe entre a resolução, com restituição integral, e a continuidade do contrato somada a indenização. Os lucros cessantes são presumidos em imóvel já edificado; a cláusula penal é recíproca; o dano moral só se reconhece diante de prejuízo substancial; é vedado o distrato unilateral.
Peça assim: “entrega em atraso” · “imóvel na planta” · “cláusula de tolerância” · “180 dias de tolerância”
02
Entrega de Imóvel em Atraso: Cláusula Penal Moratória versus Lucros Cessantes (Tema 970 STJ)
Segundo o Tema 970 STJ, quando a cláusula penal moratória por demora na entrega do imóvel corresponde ao valor do locativo (ex. 0,5% ao mês), ela AFASTA a cumulação com lucros cessantes. A cumulação é admissível, porém, se a multa tiver valor não equivalente. Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Súm. 543 STJ, aplicável ao promissário comprador.
Peça assim: “entrega de imóvel em atraso pela construtora” · “imóvel com cláusula penal moratória” · “lucros cessantes pela demora da obra” · “Tema 970 STJ”
03
Comissão de corretagem e prescrição decenal por atraso na entrega (Tema 1.099 STJ)
Tema 1.099 STJ (2ª Seção, j. 13/08/2025): quando a RESOLUÇÃO contratual decorre de ATRASO para entregar o imóvel, e cuja responsabilidade recai sobre a construtora/ incorporadora, a pretensão de restituição da comissão de CORRETAGEM prescreve em DEZ ANOS (CC 205). O termo inicial corresponde à CIÊNCIA da RECUSA da incorporadora em devolver. Diferencia-se do Tema 938 (prescrição trienal, cláusula abusiva).
Peça assim: “Tema 1.099 STJ” · “prescrição decenal na corretagem” · “restituição da comissão de corretagem” · “resolução por atraso na entrega do imóvel”
04
Corretagem e Prescrição Trienal diante de Cláusula Abusiva (Tema 938 STJ)
Pelo Tema 938 STJ (2ª Seção, j. 24/08/2016), aplica-se a PRESCRIÇÃO TRIENAL (CC 206 §3 IV) à restituição de comissão de corretagem / SATI / análoga, sempre que a causa de pedir for a CLÁUSULA ABUSIVA. É válida a cláusula que atribui o pagamento ao comprador, DESDE QUE o preço total da unidade tenha sido INFORMADO previamente. Não se confunde com o Tema 1.099 (decenal, atraso da obra).
Peça assim: “Tema 938 STJ” · “prescrição trienal na corretagem” · “cláusula abusiva e CDC na corretagem” · “SATI, assessoria técnico-imobiliária”
05
Corretor de Imóveis: responsabilidade por inadimplemento da construtora (Tema 1.173 STJ)
Segundo o Tema 1.173 STJ (2ª Seção, 08/10/2025), o corretor de imóveis (pessoa física ou jurídica), em regra, NÃO é responsável pelos danos sofridos pelo consumidor em razão do descumprimento contratual da construtora/incorporadora. A regra se excepciona caso se demonstre: (i) sua participação nas atividades de incorporação/construção; (ii) integração ao mesmo grupo econômico; (iii) confusão ou desvio patrimonial em proveito do corretor.
Peça assim: “Tema 1.173 STJ” · “responsabilidade do corretor de imóveis” · “grupo econômico com a construtora” · “confusão patrimonial na corretagem”
06
Inversão da cláusula penal em desfavor da construtora (Tema 971 STJ)
Tema 971 STJ: num contrato de adesão firmado entre comprador e construtora ou incorporadora, se a cláusula penal existir SOMENTE para o adquirente, ela DEVERÁ igualmente incidir quando a construtora descumprir. Quando as obrigações são de naturezas distintas (fazer x dar), elas se convertem em dinheiro por arbitramento. Aplica-se o princípio da equivalência contratual.
Peça assim: “inversão de cláusula penal em face de construtora” · “cláusula penal unilateral contra o adquirente” · “Tema 971 STJ” · “REsp 1.614.721/DF”
07
Vícios Construtivos no Imóvel (CDC + CC 618 + Lei 4.591)
Vícios construtivos em imóvel regidos pelo CDC 12-18-26-27 + CC 618 + Lei 4.591/1964 + Lei 13.786/2018: a garantia quinquenal de solidez e segurança (CC 618) e a responsabilidade objetiva recaem sobre a construtora e a incorporadora; os vícios aparentes sujeitam-se à decadência (CDC 26), enquanto os ocultos são contados a partir da descoberta, dentro da vida útil; o fato do produto, com prazo de 5 anos (CDC 27), e a responsabilidade solidária ao longo da cadeia completam o quadro.
Peça assim: “vício de construção” · “CC 618” · “responsabilidade da empresa construtora” · “vício oculto no imóvel”

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7 temas nesta skill

Entrega de Imóvel em Atraso (Lei 13.786 + Súms. STJ)

Demora na entrega de imóvel regida pela Lei 13.786/2018 e pela jurisprudência do STJ: é admitida cláusula de tolerância de até 180 dias. Se a construtora descumprir o prazo, o adquirente escolhe entre a resolução, com restituição integral, e a continuidade do contrato somada a indenização. Os lucros cessantes são presumidos em imóvel já edificado; a cláusula penal é recíproca; o dano moral só se reconhece diante de prejuízo substancial; é vedado o distrato unilateral.

Peça assim: “entrega em atraso” · “imóvel na planta” · “cláusula de tolerância” · “180 dias de tolerância”

Entrega de Imóvel em Atraso: Cláusula Penal Moratória versus Lucros Cessantes (Tema 970 STJ)

Segundo o Tema 970 STJ, quando a cláusula penal moratória por demora na entrega do imóvel corresponde ao valor do locativo (ex. 0,5% ao mês), ela AFASTA a cumulação com lucros cessantes. A cumulação é admissível, porém, se a multa tiver valor não equivalente. Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). Súm. 543 STJ, aplicável ao promissário comprador.

Peça assim: “entrega de imóvel em atraso pela construtora” · “imóvel com cláusula penal moratória” · “lucros cessantes pela demora da obra” · “Tema 970 STJ”

Comissão de corretagem e prescrição decenal por atraso na entrega (Tema 1.099 STJ)

Tema 1.099 STJ (2ª Seção, j. 13/08/2025): quando a RESOLUÇÃO contratual decorre de ATRASO para entregar o imóvel, e cuja responsabilidade recai sobre a construtora/ incorporadora, a pretensão de restituição da comissão de CORRETAGEM prescreve em DEZ ANOS (CC 205). O termo inicial corresponde à CIÊNCIA da RECUSA da incorporadora em devolver. Diferencia-se do Tema 938 (prescrição trienal, cláusula abusiva).

Peça assim: “Tema 1.099 STJ” · “prescrição decenal na corretagem” · “restituição da comissão de corretagem” · “resolução por atraso na entrega do imóvel”

Corretagem e Prescrição Trienal diante de Cláusula Abusiva (Tema 938 STJ)

Pelo Tema 938 STJ (2ª Seção, j. 24/08/2016), aplica-se a PRESCRIÇÃO TRIENAL (CC 206 §3 IV) à restituição de comissão de corretagem / SATI / análoga, sempre que a causa de pedir for a CLÁUSULA ABUSIVA. É válida a cláusula que atribui o pagamento ao comprador, DESDE QUE o preço total da unidade tenha sido INFORMADO previamente. Não se confunde com o Tema 1.099 (decenal, atraso da obra).

Peça assim: “Tema 938 STJ” · “prescrição trienal na corretagem” · “cláusula abusiva e CDC na corretagem” · “SATI, assessoria técnico-imobiliária”

Corretor de Imóveis: responsabilidade por inadimplemento da construtora (Tema 1.173 STJ)

Segundo o Tema 1.173 STJ (2ª Seção, 08/10/2025), o corretor de imóveis (pessoa física ou jurídica), em regra, NÃO é responsável pelos danos sofridos pelo consumidor em razão do descumprimento contratual da construtora/incorporadora. A regra se excepciona caso se demonstre: (i) sua participação nas atividades de incorporação/construção; (ii) integração ao mesmo grupo econômico; (iii) confusão ou desvio patrimonial em proveito do corretor.

Peça assim: “Tema 1.173 STJ” · “responsabilidade do corretor de imóveis” · “grupo econômico com a construtora” · “confusão patrimonial na corretagem”

Inversão da cláusula penal em desfavor da construtora (Tema 971 STJ)

Tema 971 STJ: num contrato de adesão firmado entre comprador e construtora ou incorporadora, se a cláusula penal existir SOMENTE para o adquirente, ela DEVERÁ igualmente incidir quando a construtora descumprir. Quando as obrigações são de naturezas distintas (fazer x dar), elas se convertem em dinheiro por arbitramento. Aplica-se o princípio da equivalência contratual.

Peça assim: “inversão de cláusula penal em face de construtora” · “cláusula penal unilateral contra o adquirente” · “Tema 971 STJ” · “REsp 1.614.721/DF”

Vícios Construtivos no Imóvel (CDC + CC 618 + Lei 4.591)

Vícios construtivos em imóvel regidos pelo CDC 12-18-26-27 + CC 618 + Lei 4.591/1964 + Lei 13.786/2018: a garantia quinquenal de solidez e segurança (CC 618) e a responsabilidade objetiva recaem sobre a construtora e a incorporadora; os vícios aparentes sujeitam-se à decadência (CDC 26), enquanto os ocultos são contados a partir da descoberta, dentro da vida útil; o fato do produto, com prazo de 5 anos (CDC 27), e a responsabilidade solidária ao longo da cadeia completam o quadro.

Peça assim: “vício de construção” · “CC 618” · “responsabilidade da empresa construtora” · “vício oculto no imóvel”