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Adjudicação compulsória, Estatuto da Cidade e CEPAC, cobrança de cotas condominiais, multipropriedade, títulos imobiliários (CRI, LCI), due diligence, retificação, incorporação, distrato e registros públicos.
Adjudicação compulsória: exige contrato preliminar válido, adimplemento e recusa injustificada; Súm. 239 STJ (a adjudicação INDEPENDE de registro); Súm. 84 (embargos de terceiro c/ compromisso desregistrado); cessionários legitimados (CC 1.418); Lei 14.382/2022 (art. 216-B LRP): ADJUDICAÇÃO EXTRAJUDICIAL no cartório; Provimento CNJ 150/2023; Lei 6.766/79 art. 25 (irretratabilidade dos compromissos).
Peça assim: “adjudicação compulsória” · “compromisso de compra e venda” · “Súm. 239 STJ” · “Súm. 84 STJ”
CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção): instrumento urbanístico previsto no **Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001 arts. 34 + 32)**. Vinculado à **Operação Urbana Consorciada** (OUC), área determinada, com plano e intervenções públicas. Autoriza **edificação além do coeficiente básico** mediante pagamento. **O Município emite** e comercializa em leilões; **a CVM exerce regulação** sobre o CEPAC, enquadrado como valor mobiliário. Recursos com destinação vinculada às obras da OUC. **Modalidade "solo criado"**: valor de mercado do potencial construtivo. Aplicações: SP (Faria Lima + Água Branca + Centro), Rio (Porto Maravilha, a maior). Articula-se com a outorga onerosa (Lei 10.257 arts. 28-31), que trata do direito de construir.
Peça assim: “CEPAC” · “certificado de potencial adicional de construção” · “operação urbana consorciada” · “adicional de potencial construtivo”
Cobrança e execução das cotas condominiais tratadas como procedimento único: prescrição quinquenal, segundo o Tema 949 do STJ (CC 206 §5º I, com início no dia após o vencimento de cada parcela), legitimado passivo conforme o Tema 886 (posse do promissário comprador e ciência do condomínio), título executivo previsto no CPC 784 X, encargos previstos no CC 1.336 §1º, Súm. 478 STJ e penhora sobre a própria unidade (Lei 8.009 art. 3º IV).
Peça assim: “cobrança das cotas de condomínio” · “execução das cotas do condomínio” · “Tema 949 do STJ” · “prescrição da taxa condominial”
Regime do condomínio edilício e da multipropriedade pelo CC 1.331-1.358-U, pela Lei 4.591/64 e pela Lei 13.777/2018: convenção, assembleias e quóruns; despesas propter rem; Súm. 478 STJ (o crédito condominial tem precedência sobre o de credor hipotecário na execução); condômino antissocial; assembleias virtuais (Lei 14.309/2022); multipropriedade em frações de tempo e locação por temporada. Responsabilidade por despesas do condomínio (Tema 886 STJ - vínculo de natureza material com o imóvel: posse do promissário comprador somada à ciência inequívoca do condomínio). Tema 1.391 STJ: débitos do condomínio, inclusive os anteriores ao requerimento de recuperação judicial, são extraconcursais.
Peça assim: “condomínio edilício” · “CC 1.331” · “convenção condominial” · “assembleia do condomínio”
Modalidades de títulos de crédito imobiliário: o CRI, previsto na Lei 9.514/97 art. 6 e na Lei 14.430/22 arts. 18-29, é lastreado em recebíveis imobiliários, é emitido pela securitizadora e conta com regime fiduciário; a LCI, regulada pela Lei 10.931/04 art. 12-18, é emitida por instituição financeira e tem lastro em crédito imobiliário; a LIG, disciplinada pela Lei 13.097/15 arts. 63-97, é um covered bond brasileiro emitido pelo banco com carteira garantidora; a CCI, prevista na Lei 10.931 art. 18-25, é uma cédula que representa crédito imobiliário, podendo ser escritural ou cartular e tendo circulação simplificada; isenção de IR para PF e IOF reduzido.
Peça assim: “CRI” · “certificado de recebíveis de natureza imobiliária” · “LCI” · “letra de crédito imobiliário”
Due diligence imobiliária - roteiro de análise prévia à aquisição: matrícula atualizada e certidão vintenária; PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO art. 54 Lei 13.097/2015 (vale apenas o que está registrado ou averbado); certidões negativas (fiscais, tributárias, trabalhistas e cíveis); habite-se; viabilidade urbanística; certidões dos alienantes; fraude à execução Súm. 375 STJ; AF com laudêmio quando envolver a União; lista de verificação preventiva contra evicção.
Peça assim: “diligência prévia imobiliária” · “viabilidade da compra” · “certidão da matrícula” · “ônus reais”
Microssistema contencioso da LRP: nota de exigência e instauração de dúvida (arts. 198-207, red. Lei 14.382/2022), dúvida inversa, apelação do art. 202, caráter administrativo da decisão (art. 204; REsp 1.570.655/GO: não se admite REsp), retificação de registro nas vias administrativa e judicial (arts. 212-213, red. Lei 10.931/2004, mediante anuência de confrontantes) e tratamento da nulidade, do cancelamento e do bloqueio de matrícula (art. 214). Prov. CNJ 149/2023 (CNN/CN/CNJ-Extra).
Peça assim: “dúvida registral” · “instauração de dúvida” · “dúvida inversa” · “LRP 198”
Incorporação imobiliária regida pela Lei 4.591/64 + Lei 10.931/04 + Lei 13.786/18: memorial e registro da incorporação (arts. 28-35); patrimônio de afetação (31-A a 31-F), com segregação patrimonial e CNPJ específico (evento 109); RET (Lei 10.931) de 4% da receita (IRPJ+CSLL+PIS+Cofins unificados) ou 1% no MCMV, integrado ao IBS/CBS pela LC 214/2025; SPE como alternativa; é obrigatório o quadro-resumo; Súm. 308 STJ (a hipoteca do incorporador não é oponível ao adquirente quitado); Tema 1.095 (a resolução de C&V com AF registrada segue a Lei 9.514 e afasta o CDC); Tema 996 (juros de obra são ilícitos após o prazo de entrega).
Peça assim: “incorporação imobiliária” · “Lei 4.591/1964” · “Lei 10.931/2004” · “patrimônio de afetação”
Distrato em compra/venda de imóveis NA PLANTA conforme a Lei 13.786/2018; retenção MÁX 25% do valor pago (regra) ou 50% havendo PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO (Quadro-Resumo); em loteamento, até 10% do contrato (incluída a cláusula penal); 180d de carência + multa de 1%/mês pela mora do incorporador; STJ Tema 1.002 (IRRETROATIVIDADE: apenas pós-28/12/2018; juros de mora contados do trânsito em julgado nos contratos anteriores); Súm. 543 (restituição imediata pré-lei: integral se houver culpa do vendedor, parcial se do comprador); Tema 996 STJ (atraso de imóvel na planta MCMV: tolerância de 180d + dano presumido + juros de obra ilícitos).
Peça assim: “Lei do Distrato” · “Lei 13.786/2018” · “distrato de imóvel” · “imóvel na planta em incorporação”
Registros públicos regulados pelas Leis 6.015, 8.935 e 14.382: SERP, títulos e rotinas extrajudiciais. O Provimento CNJ 252/2026 fixa o alcance do IdRC e do ICP-RC na assinatura da ATPV-e.
Peça assim: “Lei de Registros Públicos” · “Lei 6.015/1973” · “Lei 14.382 SERP” · “sistema eletrônico dos registros públicos”
Lei 13.097/2015 (art. 54): o **princípio da concentração dos atos na matrícula** do imóvel determina que todos os ônus, as restrições e os atos reipersecutórios devam ser **registrados ou averbados na matrícula** para produzir efeitos perante terceiros adquirentes de boa-fé. Essa sistemática fortalece a **segurança jurídica** nas transações imobiliárias. Para a escritura pública, dispensam-se as **certidões de feitos ajuizados**, bastando a certidão da matrícula. Quem comprar imóvel **sem onerações na matrícula** fica resguardado: a **fraude à execução não se configura** se não houver registro. O STJ tem aplicado essa regra de forma restritiva. A aplicação se coordena com a **Lei 6.015**, a **Lei 14.382/2022 (SERP)** e os Provimentos CNJ.
Peça assim: “garantia jurídica nos imóveis” · “Lei 13.097” · “concentração na matrícula” · “concentração de ônus reais”
A skill informa a situação de cada norma e tema citado e entrega o link oficial (Planalto, normas.leg.br, Senado, STF, STJ, BNP do CNJ), sem pedir que você pesquise. Quando um ponto não está resolvido na coleta, ela confere na hora na fonte oficial e diz a data e o link da conferência.
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