Imobiliário·Conhecimento

Direito Imobiliário: imóvel rural, moradia e regularização fundiária

Cobre arrendamento rural, FIIs, ITR e módulo fiscal, impenhorabilidade e bem de família, MCMV, REURB e regularização fundiária rural, inclusive aquisição de terras por estrangeiros.

8 temas nesta skill

01
Arrendamento e Parceria Rural (Lei 4.504/1964 e Decreto 59.566/1966)
Arrendamento e parceria rural sob a Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra) e o Decreto 59.566/66: trata-se de contrato AGRÁRIO (não se confunde com a locação urbana, pois a Lei 8.245 não se aplica); prazos mínimos (art. 13 do Dec. 59.566: lavoura temporária 3a, permanente 5a, pecuária 5a); preferência do arrendatário (art. 92 §3); preço máximo de 15% do valor do imóvel ou de 30% em explorações específicas; vedações; ITR e Lei 11.443/07.
Peça assim: “arrendamento rural” · “parceria rural” · “Estatuto da Terra” · “Lei 4.504/1964”
02
FIIs: Fundos de Investimento Imobiliário (Lei 8.668/1993 + CVM 472 + 175)
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): **Lei 8.668/1993** + **CVM Instrução 472/2008** (revogada e trocada pela **Resolução CVM 175/2022**). Organização: **condomínio fechado**, sem resgate das cotas; a gestão cabe a instituição financeira autorizada pela CVM. **Tributação favorecida**: **isenção** de IR para PF cotista quando (i) o FII tem ao menos 100 cotistas, regra válida desde 01/01/2024 (Lei 14.754/2023 art. 41; antes eram 50), (ii) as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, e (iii) sem isenção para PF que detenha 10% ou mais das cotas ou tenha direito a mais de 10% dos rendimentos. No caso de ganho de capital decorrente da venda de cotas, incide 20% de IR. **Tipos**: tijolo (imóveis físicos) + papel (CRIs + LCIs). FIAGRO (agro): Lei 14.130/2021, que garante a mesma isenção.
Peça assim: “FII fundos imobiliários” · “Lei 8.668” · “CVM Instrução 472” · “CVM Resolução 175”
03
Imóvel rural, ITR e módulo fiscal (Lei 9.393/1996 + Lei 8.629/1993)
Imóvel rural: conceito funcional (Lei 8.629/93 - a destinação agrária não depende da localização); MÓDULO FISCAL = pequena (≤4) - média (4-15) - grande (+15) - interfere no ITR, no bem de família rural e na impenhorabilidade; ITR Lei 9.393/96 (CF 153 VI - União - municípios podem arrecadar); função social segundo CF 186 (4 requisitos); reforma agrária CF 184-185 (CF 185: I pequena e média, sendo a única do proprietário; II propriedade produtiva); CCIR e georreferenciamento Lei 10.267.
Peça assim: “imóvel rural” · “ITR” · “módulo fiscal” · “Lei 9.393/1996”
04
Impenhorabilidade e Bem de Família (CPC 833, Lei 8.009/90 e CC 1.711)
Impenhorabilidades previstas no CPC 833 e o bem de família, na forma legal ou convencional: relativização, a fiança locatícia, as exceções da Lei 8.009/1990, a pequena propriedade rural e as Súmulas 364, 449, 486 e 549 STJ.
Peça assim: “propriedade rural de pequena extensão, impenhorável” · “CPC 833” · “bem de família” · “Lei 8.009/90”
05
Pequena Propriedade Rural: impenhorabilidade (CF 5º XXVI e Tema 961 STF)
A pequena propriedade rural trabalhada pela família tem impenhorabilidade reconhecida (CF 5º XXVI + CPC 833 VIII + Lei 8.009 art. 4º §2º): Tema 961 STF (ARE 1.038.507: até 4 módulos fiscais, mesmo que haja mais de um terreno contíguo; a hipoteca voluntária não afasta essa proteção); conceito previsto na Lei 8.629/93 art. 4º II; alegação típica na execução de cédula rural.
Peça assim: “Tema 961 STF” · “ARE 1.038.507” · “impenhorabilidade em até 4 módulos fiscais” · “penhora de cédula rural”
06
Minha Casa Minha Vida e Habitação Popular (Lei 14.620/2023 e Lei 11.977/2009)
Programa MCMV (Lei 14.620/2023 – restabeleceu o nome MCMV, que fora trocado por Casa Verde e Amarela pela Lei 14.118/ 2021): financia moradia para as faixas de renda 1 a 4 (Faixa 4 "classe média", criada em 2025), na zona urbana e na rural; utiliza FGTS, recursos OGU, FAR, FAR-2 e SBPE; alienação fiduciária pela Lei 9.514 e LACE; RET de 1% para projetos da Faixa Urbano 1; é vedada a venda antes de 10 anos sem anuência; legitimação para REURB e casa em pequeno município.
Peça assim: “Minha Casa Minha Vida” · “MCMV” · “Lei 14.620/2023” · “Lei 11.977/2009”
07
REURB - Regularização de imóveis em área urbana, de natureza fundiária (Lei 13.465/2017)
REURB, prevista na Lei 13.465/2017: regularização fundiária voltada a núcleos urbanos informais já consolidados; REURB-S (Social - população de baixa renda - sem cobrança) × REURB-E (Específica - onerosa); meios: LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA (de natureza originária - art. 23) + legitimação de posse (arts. 25-26) + demarcação urbanística; CRF Certidão de Regularização Fundiária + projeto + averbação no CRI; Dec. 9.310/2018.
Peça assim: “REURB” · “Lei 13.465/2017” · “regularização fundiária urbana” · “REURB-S”
08
Regularização fundiária rural, terras devolutas e aquisição de imóveis rurais por estrangeiros
Frente fundiária rural pública: a titularidade das terras devolutas (CF 20 II e 26 IV, CF 188), o processo discriminatório previsto na Lei 6.383/76 e o ônus da prova, a titulação na Amazônia Legal (Lei 11.952/2009, modificada pela Lei 13.465/2017; ADI 4.269) e as restrições impostas a estrangeiros (Lei 5.709/71, com recepção confirmada na ADPF 342; faixa de fronteira, Lei 6.634/79; Súm. 477 STF).
Peça assim: “terras devolutas” · “ação discriminatória” · “Lei 6.383” · “regularização fundiária rural”

Vigência conferida na resposta

A skill informa a situação de cada norma e tema citado e entrega o link oficial (Planalto, normas.leg.br, Senado, STF, STJ, BNP do CNJ), sem pedir que você pesquise. Quando um ponto não está resolvido na coleta, ela confere na hora na fonte oficial e diz a data e o link da conferência.

Critério profissional, sempre.

A skill apoia o trabalho. A adequação ao caso concreto e a responsabilidade por decisões e peças permanecem com o profissional.

Explorar Imobiliário

Voltar ao catálogo

8 temas nesta skill

Arrendamento e Parceria Rural (Lei 4.504/1964 e Decreto 59.566/1966)

Arrendamento e parceria rural sob a Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra) e o Decreto 59.566/66: trata-se de contrato AGRÁRIO (não se confunde com a locação urbana, pois a Lei 8.245 não se aplica); prazos mínimos (art. 13 do Dec. 59.566: lavoura temporária 3a, permanente 5a, pecuária 5a); preferência do arrendatário (art. 92 §3); preço máximo de 15% do valor do imóvel ou de 30% em explorações específicas; vedações; ITR e Lei 11.443/07.

Peça assim: “arrendamento rural” · “parceria rural” · “Estatuto da Terra” · “Lei 4.504/1964”

FIIs: Fundos de Investimento Imobiliário (Lei 8.668/1993 + CVM 472 + 175)

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs): **Lei 8.668/1993** + **CVM Instrução 472/2008** (revogada e trocada pela **Resolução CVM 175/2022**). Organização: **condomínio fechado**, sem resgate das cotas; a gestão cabe a instituição financeira autorizada pela CVM. **Tributação favorecida**: **isenção** de IR para PF cotista quando (i) o FII tem ao menos 100 cotistas, regra válida desde 01/01/2024 (Lei 14.754/2023 art. 41; antes eram 50), (ii) as cotas são negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado, e (iii) sem isenção para PF que detenha 10% ou mais das cotas ou tenha direito a mais de 10% dos rendimentos. No caso de ganho de capital decorrente da venda de cotas, incide 20% de IR. **Tipos**: tijolo (imóveis físicos) + papel (CRIs + LCIs). FIAGRO (agro): Lei 14.130/2021, que garante a mesma isenção.

Peça assim: “FII fundos imobiliários” · “Lei 8.668” · “CVM Instrução 472” · “CVM Resolução 175”

Imóvel rural, ITR e módulo fiscal (Lei 9.393/1996 + Lei 8.629/1993)

Imóvel rural: conceito funcional (Lei 8.629/93 - a destinação agrária não depende da localização); MÓDULO FISCAL = pequena (≤4) - média (4-15) - grande (+15) - interfere no ITR, no bem de família rural e na impenhorabilidade; ITR Lei 9.393/96 (CF 153 VI - União - municípios podem arrecadar); função social segundo CF 186 (4 requisitos); reforma agrária CF 184-185 (CF 185: I pequena e média, sendo a única do proprietário; II propriedade produtiva); CCIR e georreferenciamento Lei 10.267.

Peça assim: “imóvel rural” · “ITR” · “módulo fiscal” · “Lei 9.393/1996”

Impenhorabilidade e Bem de Família (CPC 833, Lei 8.009/90 e CC 1.711)

Impenhorabilidades previstas no CPC 833 e o bem de família, na forma legal ou convencional: relativização, a fiança locatícia, as exceções da Lei 8.009/1990, a pequena propriedade rural e as Súmulas 364, 449, 486 e 549 STJ.

Peça assim: “propriedade rural de pequena extensão, impenhorável” · “CPC 833” · “bem de família” · “Lei 8.009/90”

Pequena Propriedade Rural: impenhorabilidade (CF 5º XXVI e Tema 961 STF)

A pequena propriedade rural trabalhada pela família tem impenhorabilidade reconhecida (CF 5º XXVI + CPC 833 VIII + Lei 8.009 art. 4º §2º): Tema 961 STF (ARE 1.038.507: até 4 módulos fiscais, mesmo que haja mais de um terreno contíguo; a hipoteca voluntária não afasta essa proteção); conceito previsto na Lei 8.629/93 art. 4º II; alegação típica na execução de cédula rural.

Peça assim: “Tema 961 STF” · “ARE 1.038.507” · “impenhorabilidade em até 4 módulos fiscais” · “penhora de cédula rural”

Minha Casa Minha Vida e Habitação Popular (Lei 14.620/2023 e Lei 11.977/2009)

Programa MCMV (Lei 14.620/2023 – restabeleceu o nome MCMV, que fora trocado por Casa Verde e Amarela pela Lei 14.118/ 2021): financia moradia para as faixas de renda 1 a 4 (Faixa 4 "classe média", criada em 2025), na zona urbana e na rural; utiliza FGTS, recursos OGU, FAR, FAR-2 e SBPE; alienação fiduciária pela Lei 9.514 e LACE; RET de 1% para projetos da Faixa Urbano 1; é vedada a venda antes de 10 anos sem anuência; legitimação para REURB e casa em pequeno município.

Peça assim: “Minha Casa Minha Vida” · “MCMV” · “Lei 14.620/2023” · “Lei 11.977/2009”

REURB - Regularização de imóveis em área urbana, de natureza fundiária (Lei 13.465/2017)

REURB, prevista na Lei 13.465/2017: regularização fundiária voltada a núcleos urbanos informais já consolidados; REURB-S (Social - população de baixa renda - sem cobrança) × REURB-E (Específica - onerosa); meios: LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA (de natureza originária - art. 23) + legitimação de posse (arts. 25-26) + demarcação urbanística; CRF Certidão de Regularização Fundiária + projeto + averbação no CRI; Dec. 9.310/2018.

Peça assim: “REURB” · “Lei 13.465/2017” · “regularização fundiária urbana” · “REURB-S”

Regularização fundiária rural, terras devolutas e aquisição de imóveis rurais por estrangeiros

Frente fundiária rural pública: a titularidade das terras devolutas (CF 20 II e 26 IV, CF 188), o processo discriminatório previsto na Lei 6.383/76 e o ônus da prova, a titulação na Amazônia Legal (Lei 11.952/2009, modificada pela Lei 13.465/2017; ADI 4.269) e as restrições impostas a estrangeiros (Lei 5.709/71, com recepção confirmada na ADPF 342; faixa de fronteira, Lei 6.634/79; Súm. 477 STF).

Peça assim: “terras devolutas” · “ação discriminatória” · “Lei 6.383” · “regularização fundiária rural”