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Direito Imobiliário: Lei do Inquilinato e ações locatícias

Reúne IPTU devido pelo locatário, Lei do Inquilinato, locações não residenciais e as ações renovatória e revisional de aluguel dos arts. 19, 51-57 e 68-70 da Lei 8.245/1991.

5 temas nesta skill

01
IPTU e locatário (Tema 122 STJ e Súm. 614)
Tema de IPTU e locatário. **Súm. 614 STJ**: o locatário **carece de legitimidade ativa** para questionar a relação jurídico-tributária do IPTU e das taxas, além de não poder pedir a repetição de indébito. **Tema 122 STJ (REsp 1.111.202)**: o município tem a faculdade de indicar como sujeito passivo o **proprietário, o titular de domínio útil ou o possuidor (a qualquer título)**, conforme CTN art. 34. Tanto o **promitente comprador** quanto o **proprietário registral** podem ser contribuintes. **Cláusula contratual** que repassa o IPTU ao locatário (Lei 8.245 arts. 22 VIII e 25) é inoponível ao Fisco. O locatário responde **contratualmente** perante o locador, e não perante o Município.
Peça assim: “IPTU e locatário” · “Súmula 614 STJ” · “Tema 122 STJ” · “sujeito passivo no IPTU”
02
Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009 e o Tema 1.127 STF)
A Lei 8.245/1991 disciplina as locações urbanas, distinguindo entre residencial, não residencial e por temporada (art. 48, até 90d); no residencial com 30+ meses, a denúncia VAZIA opera de pleno direito (46); abaixo de 30 meses, ela só cabe após 5a ou pelo art. 47; a renovatória vem nos arts. 51-57 (5a de contrato + 3a de atividade + 1a-6m antes); a LIMINAR de despejo está no art. 59 §1 (caução de 3 aluguéis); Súm. 549 STJ + Tema 1.127 STF (bem de família do fiador é penhorável).
Peça assim: “lei do inquilinato” · “Lei 8.245/1991” · “locação residencial” · “despejo com liminar”
03
Locação Comercial e Não Residencial (Lei 8.245/1991)
Locação comercial e não residencial pela Lei 8.245/1991, com Lei 12.112/ 2009 e Lei 12.744/2012 (built-to-suit): prazo determinado se encerra de pleno direito no vencimento (art. 56); prazo indeterminado permite denúncia vazia por escrito, com 30 dias de prazo (art. 57); LIMINAR de despejo (art. 59 §1, hipóteses I a IX), exigindo caução de 3 aluguéis também prevista no próprio §1; Súm. 549 STJ (o bem de família pertencente ao fiador admite penhora) e Súm. 214 STJ (fiador não responde por aditamento que não concordou); a fiança na prorrogação se estende até a devolução, salvo cláusula em contrário (art. 39, Lei 12.112); shopping (art. 54), com cláusulas próprias validadas pelo STJ.
Peça assim: “locação comercial” · “locação de imóvel não residencial” · “Lei 8.245/1991” · “aluguel percentual de shopping”
04
Ação de renovação da locação prevista na Lei 8.245/1991, arts. 51-57
Ação renovatória com base na Lei 8.245/1991, arts. 51-57: exige requisitos cumulativos (contrato escrito, 5 anos somados entre contratos e 3 anos no mesmo ramo); a janela decadencial situa-se entre 1 ano e 6 meses antes do término; defesas do locador (art. 52): obras e uso próprio, além de proposta melhor de terceiro (art. 72 III), que pode ser acolhida em réplica; aluguel novo sujeito a perícia; em shopping a medida é plenamente aplicável (art. 54).
Peça assim: “ação de renovação” · “renovação da locação” · “Lei 8.245/1991 art. 51” · “art. 52 Lei 8.245”
05
Ação de revisão do aluguel (Lei 8.245/1991 arts. 19 e 68-70)
Ação de revisão de aluguel (Lei 8.245/1991 arts. 19 e 68-70): período trienal contado do contrato ou do último acordo; legitimidade tanto do locador quanto do locatário; aluguel provisório devido desde a citação (limite de 80% do pedido na ação do locador; piso de 80% do aluguel vigente na ação do locatário, Lei 12.112/2009); contestação acompanhada de contraproposta e de perícia; a sentença retroage à citação; as diferenças são exigíveis a partir do trânsito em julgado e executadas nos próprios autos.
Peça assim: “ação de revisão de aluguel” · “pedido de revisão de aluguel” · “revisão judicial do aluguel” · “aluguel em caráter provisório”

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IPTU e locatário (Tema 122 STJ e Súm. 614)

Tema de IPTU e locatário. **Súm. 614 STJ**: o locatário **carece de legitimidade ativa** para questionar a relação jurídico-tributária do IPTU e das taxas, além de não poder pedir a repetição de indébito. **Tema 122 STJ (REsp 1.111.202)**: o município tem a faculdade de indicar como sujeito passivo o **proprietário, o titular de domínio útil ou o possuidor (a qualquer título)**, conforme CTN art. 34. Tanto o **promitente comprador** quanto o **proprietário registral** podem ser contribuintes. **Cláusula contratual** que repassa o IPTU ao locatário (Lei 8.245 arts. 22 VIII e 25) é inoponível ao Fisco. O locatário responde **contratualmente** perante o locador, e não perante o Município.

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Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009 e o Tema 1.127 STF)

A Lei 8.245/1991 disciplina as locações urbanas, distinguindo entre residencial, não residencial e por temporada (art. 48, até 90d); no residencial com 30+ meses, a denúncia VAZIA opera de pleno direito (46); abaixo de 30 meses, ela só cabe após 5a ou pelo art. 47; a renovatória vem nos arts. 51-57 (5a de contrato + 3a de atividade + 1a-6m antes); a LIMINAR de despejo está no art. 59 §1 (caução de 3 aluguéis); Súm. 549 STJ + Tema 1.127 STF (bem de família do fiador é penhorável).

Peça assim: “lei do inquilinato” · “Lei 8.245/1991” · “locação residencial” · “despejo com liminar”

Locação Comercial e Não Residencial (Lei 8.245/1991)

Locação comercial e não residencial pela Lei 8.245/1991, com Lei 12.112/ 2009 e Lei 12.744/2012 (built-to-suit): prazo determinado se encerra de pleno direito no vencimento (art. 56); prazo indeterminado permite denúncia vazia por escrito, com 30 dias de prazo (art. 57); LIMINAR de despejo (art. 59 §1, hipóteses I a IX), exigindo caução de 3 aluguéis também prevista no próprio §1; Súm. 549 STJ (o bem de família pertencente ao fiador admite penhora) e Súm. 214 STJ (fiador não responde por aditamento que não concordou); a fiança na prorrogação se estende até a devolução, salvo cláusula em contrário (art. 39, Lei 12.112); shopping (art. 54), com cláusulas próprias validadas pelo STJ.

Peça assim: “locação comercial” · “locação de imóvel não residencial” · “Lei 8.245/1991” · “aluguel percentual de shopping”

Ação de renovação da locação prevista na Lei 8.245/1991, arts. 51-57

Ação renovatória com base na Lei 8.245/1991, arts. 51-57: exige requisitos cumulativos (contrato escrito, 5 anos somados entre contratos e 3 anos no mesmo ramo); a janela decadencial situa-se entre 1 ano e 6 meses antes do término; defesas do locador (art. 52): obras e uso próprio, além de proposta melhor de terceiro (art. 72 III), que pode ser acolhida em réplica; aluguel novo sujeito a perícia; em shopping a medida é plenamente aplicável (art. 54).

Peça assim: “ação de renovação” · “renovação da locação” · “Lei 8.245/1991 art. 51” · “art. 52 Lei 8.245”

Ação de revisão do aluguel (Lei 8.245/1991 arts. 19 e 68-70)

Ação de revisão de aluguel (Lei 8.245/1991 arts. 19 e 68-70): período trienal contado do contrato ou do último acordo; legitimidade tanto do locador quanto do locatário; aluguel provisório devido desde a citação (limite de 80% do pedido na ação do locador; piso de 80% do aluguel vigente na ação do locatário, Lei 12.112/2009); contestação acompanhada de contraproposta e de perícia; a sentença retroage à citação; as diferenças são exigíveis a partir do trânsito em julgado e executadas nos próprios autos.

Peça assim: “ação de revisão de aluguel” · “pedido de revisão de aluguel” · “revisão judicial do aluguel” · “aluguel em caráter provisório”